ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ล่าสุดอยู่ในขั้นตอนการเตรียมประกาศและรับฟังความคิดเห็นประชาชนรอบสุดท้ายเป็นเวลา 90 วัน โดยคาดว่าจะประกาศใช้จริงอย่างเป็นทางการภายในช่วงปลายปี พ.ศ. 2570
การปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯครั้งนี้เป็นการกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองในระยะยาว 20-30ปี เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปตามการลงทุนระบบขนส่งมวลชนภาครัฐและการลงทุนของภาคเอกชนที่ขยายการลงทุนจากแนวราบสู่แนวสูงเกาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีผลต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองง่ายขึ้นสำหรับคนรุ่นใหม่วัยทำงาน รวมถึงคนทุกกลุ่มวัย จากความถี่ของการพัฒนาโครงการอย่างคอนโดมิเนียม
ขณะเดียวกันในแง่ของนักลงทุน ร่างผังเมืองกรุงเทพฯยังสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูสก่อให้เกิดการใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่าสร้างกิจกรรมอันหลากหลายในจุดเดียวอย่างไร้รอยต่อ สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ พบว่า บริเวณที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุดจะเป็นโซนที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน อย่างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สายสีม่วง สายสีเหลือง สายสีชมพู สายสีส้ม สายสีแดงฯลฯ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯตอนเหนือและตะวันออก เช่นพหลโยธิน สะพานใหม่ ดอนเมือง หลักสี่ ลาดพร้าว รามอินทรา มีนบุรี รามคำแหงฯลฯ มีการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้น จากพื้นที่สีเหลือง( ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ) พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ขยับเป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแนวสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษได้หากแปลงที่ดินอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า รวมถึงพื้นที่ สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทหนาแน่นมาก) พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสได้ และพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม)
สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯตอนเหนือที่มีการเปลี่ยนแปลงเป้าหมายรองรับการขยายตัวจากกรุงเทพฯชั้นในออกมาบริเวณดังกล่าวตามแนวรถไฟฟ้า เริ่มจากบริเวณเขตหลักสี่ รองรับรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุด เป็นพื้นที่สีแดงพ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) พัฒนาได้7เท่าของแปลงที่ดิน (FAR 1:7) Floor Area Ratio (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) โดยเฉพาะบริเวณ สถานีทุ่งสองห้อง และที่ดินบริเวณโครงการนอร์ธปาร์ค (North Park) บนถนนวิภาวดี-รังสิต จากเดิมเป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ที่มองว่าสามารถเพิ่มขีดการแข่งขัดพัฒนาอาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯในย่านดังกล่าวได้
เช่นเดียวกับเขตดอนเมือง รองรับสนามบินดอนเมือง โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน รถไฟชานเมืองสายสีแดง โดยปรับจากพื้นที่สีเหลือง(ที่ดินประเภทหนาแน่นน้อย) มุ่งเน้นส่งเสริมพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ขยับเป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทหนาแน่นปานกลาง) ย 6 พัฒนาได้3.5เท่าของแปลงที่ดินพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้ และพื้นที่สีแดง(ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) พ.7 บางบริเวณ
เช่นเดียวกรุงเทพฯโซนตะวันออก ย่านลาดพร้าวมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองพาดผ่าน ขยับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้มเพิ่มความถี่ในการพัฒนาได้เป็นส่วนใหญ่ รวมถึงถนนรามอินทรา ที่พื้นที่ส่วนใหญ่ตลอดแนวปรับเป็นพื้นที่สีส้ม จากเดิมพื้นที่สีเหลืองจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู
ในขณะแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ตามแนวถนนศรีนครินทร์ บริเวณสวนหลวง ร.9 กำหนดให้เป็นพื้นที่สีส้ม ย.7 พัฒนาได้ 4เท่าของแปลงที่ดิน จากเดิมพื้นที่สีเหลืองซึ่งสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้
ส่วนพหลโยธิน แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ยาวไปถึงบริเวณรัชโยธิน เป็นพื้นที่สีน้ำตาลพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ได้ จากเดิมเป็นพื้นที่สีส้ม ถัดไปจากนั้นจะเป็นพื้นที่สีส้ม
ที่น่าจับตา บริเวณถนนรัชดาภิเษกและพื้นที่ต่อเนื่อง ซึ่งมีรถไฟฟ้าMRTใต้ดินสายสีน้ำเงินพาดผ่านและมีสายสีส้มบริเวณ ศูนย์ วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย(ใต้ดิน) ซึ่งเป็นจุดตัดกับMRT.ใต้ดินสายสีน้ำเงิน กำหนดให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่รองรับการพัฒนาศูนย์กลางธุรกิจการค้าและบริการรองของกรุงเทพมหานครและพื้นที่ต่อเนื่อง รวมถึงรองรับการเติบโตของที่อยู่อาศัย พื้นที่พาณิชยกรรม และการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณถนนอโศกมนตรี เนื่องจากการยกเลิกโครงการทางยกระดับตามนโยบายการพัฒนาของกรุงเทพมหานคร
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.10 ย.13 ย.14ย.15
พัฒนาได่5.5 เท่าของแปลงที่ดิน 7 เท่าของแปลงที่ดิน7.5 เท่าของแปลงที่ดิน และ 8 เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับนอกจากนี้ ยังปรับเป็นพื้นที่สีแดง พ.5 พ.8 พัฒนาได้ 7 เท่า ของแปลงที่ดิน และ10 เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับ
ส่วนผังเมืองปัจจุบัน กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่สีส้ม ย.6 พัฒนาได้ 4.5 เท่าของแปลงที่ดิน , ย.7 พัฒนาได้ 5 เท่าของแปลงที่ดิน พื้นที่สีน้ำตาลย.8 ย.9 และย.10พัฒนาได้6 เท่าของแปลงที่ดิน 7 เท่าของแปลงที่ดินและ 8 เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับ
อีกทำเลที่น่าจับตามีนบุรี ถูกกำหนดให้เป็นโซนรองรับการพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี และการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีส้ม และสายสีชมพู โดยร่างผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่ ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่พื้นที่สีส้ม ย.6 พัฒนาได้ 3.5เท่าของแปลงที่ดิน และพื้นที่สีแดงพ.5 พัฒนาได้ 7เท่าของแปลงที่ดิน โดยบิรเวณนี้กำหนดให้มีกิจกรรมหลากหลายรองรับทั้งที่อยู่อาศัยแหล่งงานช้อปปิ้งฯลฯ บริเวณแนวรถไฟฟ้าสอสาย โดยไม่ต้องเข้าเมือง
ที่มา:ฐานเศรษฐกิจ
